Das ein mal eins der
WEG- und Mietverwaltung

Jedem Mietshausbesitzer bleibt es freigestellt, seine Immobilie selbst zu verwalten, was mitunter ziemlich aufwendig sein kann. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters in der WEG beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Es ist schließlich nicht allein damit getan, die Mieteinnahmen zu kontrollieren und ggf. anzumahnen, es gehört schon ein bisschen mehr dazu. Die Vermietung der Wohnungen, Bonitätsprüfung der Mietbewerber, Betriebskostenabrechnung, Handwerker, externe Dienstleister oder Hausmeister, die Gebäudebewirtschaftung als solches, Schlichtung unter den Bewohnern, Einhaltung der Hausordnung, etc. etc. - Weil vielen Hauseigentümern und Vermietern dies zuviel ist und es Ihnen auch an der notwendigen fachlichen Kompetenz sowie der Kenntnis der zuständigen Gesetze (§§ 535 - 580a BGB, §§ 1 - 44 II. BV, §§ 1 - 18 EnEV, §§ 1 - 14 HeizkostenV, die Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der II. Berechnungsverordnung Regelungen 1 - 17) mangelt, beauftragen sie einen Hausverwalter, der sich dann um alles kümmert, wenn er denn seiner Aufgaben gerecht wird. Hier gibt es nun eine ganze Reihe von seriösen und alt eingesessenen Unternehmen, die seit Jahren und Jahrzehnten nichts anderes machen, als die Immobilen anderer zu bewirtschaften und zu verwalten, egal, ob es sich dabei nun um Mietshäuser, Wohnungseigentumsanlagen oder gewerbliche Objekte handelt. Aus dieser Tätigkeit heraus ist die Berufsbezeichnung des Kaufmanns bzw. der Kauffrau der Gebäudebewirtschaftung oder auch des Kaufmanns/frau der Immobilien- und Grundstückswirtschaft entstanden. Wie jedoch die Praxis zeigt, und da werden mir wohl sehr viele Mieter und auch Wohnungseigentümer recht geben, gibt es hier auch sehr viele schwarze Schafe unter den Verwaltern, die sich zwar großspurig Immobilienverwalter oder sogar Immobilien-Manager bzw. Service Agentur nennen, aber in Wirklichkeit von Tuten und Blasen keine Ahnung haben. - Grundsätzlich ist es zur Zeit noch so, dass sich jeder der Lust hat, als Hausverwalter selbständig machen kann, ohne eine bestimmte Qualifikation nachweisen zu müssen. (Seitenanfang)

Für Sie als Mieter sei an dieser Stelle einmal vermerkt, das der Verwalter Ihres Hauses keine Provision für die Vermittlung der Wohnung verlangen darf. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG) steht dem Makler dann kein Entgelt zu, wenn er Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der zu vermietenden Wohnung ist. Aus diesem Grund kommt es häufig vor, dass Makler mit der Vermietung von Wohnungen beauftragt werden, die mit der Verwaltung nichts zu tun haben, dann aber für Ihre Tätigkeit eine recht ordentliche Vermittlungsprovision kassieren dürfen. (Seitenanfang)

Hat nun Ihr Hausbesitzer jemanden gefunden, dem er die Verwaltung seiner Immobilie anvertraut, so schließen die beiden einen so genannten Verwaltervertrag, der entweder "vermieterfreundlich" oder aber "verwalterfreundlich" ausgelegt ist, was mehr oder weniger mit der Kompetenzverteilung zu tun hat. Bei dem ersten Vertrag muß der Verwalter noch des öfteren den Hauseigentümer um Erlaubnis fragen, bei dem zweiten darf er weitestgehend allein entscheiden. Ein solcher Vertrag regelt nun die Rechte und Pflichten des Verwalters gegenüber den Mietern, dem Eigentümer und anderen Dienstleistern sowie auch seine Vergütung, die in der Regel einem Prozentsatz X der Brutto-Soll-Miete entspricht bzw. auch nach Anzahl der zu verwaltenden Wohnungen und Garagen/Stellplätze errechnet wird. Etwas anders verhält es sich bei der Verwaltung von Wohnungseigentum. Hier greift das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In den §§ 26 - 28 WEG geht es dabei um die Bestellung und Abberufung des Verwalters, seine Aufgaben und Befugnisse sowie den Wirtschaftsplan und die Rechnungslegung: (Seitenanfang)

§ 26 WEG Bestellung und Abberufung des Verwalters

  1. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
  2. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann.
  3. Fehlt ein Verwalter, so ist ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten, der ein berechtigtes Interesse an der Bestellung eines Verwalters hat, durch den Richter zu bestellen.
  4. Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muß, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluß, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind.
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§ 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

  1. (1)Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet:
    1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen;
    2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
    3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;

    4. gemeinschaftliche Gelder zu verwalten.
  2. Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie:
    1. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt;
    2. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen;
    3. Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
    4. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind;
    5. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Beschluß der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
    6. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind.
  3. Die dem Verwalter nach den Absätzen 1, 2 zustehenden Aufgaben und Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt werden.
  4. Der Verwalter ist verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten. Die Verfügung über solche Gelder kann von der Zustimmung eines eines Dritten abhängig gemacht werden.
  5. Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachtsurkunde verlangen, auch der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.
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§ 28 WEG Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

  1. Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält:
    1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
    2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
    3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.
  2. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
  3. Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
  4. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
  5. Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.
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Da nun niemand die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dazu zwingen kann, ein externes Unternehmen mit der Verwaltung ihrer Angelegenheiten zu beauftragen, hat auch ein Jeder der Eigentümer die Möglichkeit, sich selbst von der Gemeinschaft zum Verwalter berufen zu lassen, wenn er bzw. sie sich diese Aufgabe denn zutraut. Die Gemeinschaft entscheidet selbst, mit einfacher Mehrheit wenn denn in der Teilungserklärung nichts anderes steht, wer sie verwaltet. (Seitenanfang)

Entscheiden sich die Eigentümer für die Vergabe an ein Unternehmen, so wird selbstverständlich auch hier ein Verwaltervertrag geschlossen. Wie Sie sich bereits denken können, entweder "eigentümerfreundlich" oder wie schon gehabt "verwalterfreundlich". Auch hier hat es natürlich wieder mit Kompetenz und Befugnis zu tun. Beim "eigentümerfreundlichen" Vertrag ist der Verwalter gezwungen, sich bei wichtigeren Entscheidungen, und dabei geht es oftmals um viel Geld, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einzuholen, was in der Regel ohne eine Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Im verwalterfreundlichen Vertrag ist er dagegen mit entsprechenden Vollmachten bis zu einer vorbestimmten finanziellen Obergrenze ausgestattet und hat somit wesentlich mehr Entscheidungsfreiheit und Handlungsspielraum. Über den Vertrag entscheidet, wie sollte es anders sein, die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit bzw. der zuvor bevollmächtigte Verwaltungsbeirat. (Seitenanfang)

Die Kosten für einen externen Verwalter liegen auf Grund des Nord-Süd und Ost-West Gefälles in unserem Land derzeit zwischen 10,-- € und 30,-- € pro Wohnung und Monat zuzüglich der gesetzlichen Mwst. Für die Verwaltung von Garagen und Stellplätzen sind Gebühren zwischen 3,-- € und 5,-- € + Mwst. üblich. Selbstverständlich gibt es auch Wohnanlagen, bei denen in der Teilungserklärung festgeschrieben ist, die Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen aufzuteilen, auch dies ist zeitgemäß. Da es für mich als Verwalter aber keinen nennenswerten Unterschied macht, ob ich nun eine Zwei- oder eine Vierzimmerwohnung verwalte, empfehle ich meinen Kunden die gleiche Verwaltergebühr pro Wohneinheit. (Seitenanfang)