Vertragsgemäßer Gebrauch
der Mietsache (Wohnung)

Was heißt noch vertragsgemäß und was heißt schon vertragswidrig. Nach Lektüre dieser Artikel wissen Sie bescheid. Ihr Mieter hat zwar das Recht, Ihre Wohnung in Gebrauch zu nehmen, Schaden verursachen darf er aber nicht.

Haben Sie erst einmal einen Mietvertrag abgeschlossen, haben Sie damit das Besitzrecht an Ihrer Wohnung an den Mieter übertragen. Selbstverständlich bleibt das Mietobjekt Ihr Eigentum. Ihr Mieter erhält jedoch das Nutzungsrecht an der Wohnung. Das es hierbei mitunter zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten kommen kann, ist auch an den zahlreichen Mietstreitigkeiten zu erkennen, die jährlich bundesweit die Schreibtische der Richter schmücken. Dies ist mit ein Grund dafür, weshalb ich mich entschlossen hatte, diese Seite zu schreiben. So kommt es immer wieder vor, das sich einerseits Ihr Mieter Freiheiten heraus nimmt, die mit dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nichts mehr zu tun haben, andererseits Sie als Vermieter die Rechte Ihres Mieters einfach unter den Tisch kehren.

Im Grunde genommen, ist in jedem vorformulierten Mietvertrag genauestens festgelegt, in welcher Art und Weise Ihr Mieter die Wohnung und die damit verbundenen Gemeinschaftseinrichtungen nutzen darf. Wie sollen Sie sich nun verhalten, wenn Ihr Mieter auf einmal den Wunsch hat, die Wohnung zu verändern? Oder ohne Ihre Zustimmung oder sogar gegen Ihren Willen schon verändert hat? Hat Ihr Mieter überhaupt das Recht auf Mitbenutzung der Gemeinschaftseinrichtungen und wenn ja, in welchem Umfang? Oder ist sein Nutzungsrecht rein weg nur auf die Wohnung beschränkt? (Seitenanfang)

Ist Ihre Wohnung über Jahre vermietet, hinterlässt das naturgemäß seine Spuren. Zum Anspruch des Mieters, Ihre Wohnung zu nutzen, gehört selbstverständlich, dass er sie in bestimmtem Grad abnutzen darf - denn dafür bezahlt er ja seine Miete! "Normale Abnutzungen", die sich bei vertraglicher Nutzanwendung unabwendbar ergeben, zahlt er mit der Miete ab. Von daher sind Sie wegen derartiger Mängel nicht autorisiert, Entschädigungsforderungen an den Mieter zu stellen (§ 538 BGB). (Seitenanfang)

§ 538 BGB Abnutzung der Mietsache
durch vertragsgemäßen Gebrauch

Sollte der Teppichboden im Laufe der Jahre abgetreten sein oder das Email der Badewanne durch Putzen rau geworden, so sind dies Spuren einer ganz normalen Abnutzung. Hat Ihr Mieter die Wohnung vertragsgemäß in Gebrauch und wird sie dadurch normal abgenutzt, sind diese Mängel mit den monatlichen Mietzahlungen Ihres Mieters beglichen. Ausnahme: Beinhaltet Ihr Mietvertrag eine Schönheitsreparaturenklausel, muss er in bestimmten unterschiedlichen Abständen die Räume der Wohnung renovieren. Dem gemäß ebenso gewöhnliche Abnutzungsspuren beseitigen. Eine dem entsprechende Vereinbarung sollte deshalb in keinem Mietvertrag fehlen. Doch aufgepasst: Machen Sie sich unbedingt die Folgen des BGH Urteils vom 23.06.04 unter VIII ZR 361/03 klar. (Seitenanfang)

Viele Vermieter wissen nicht: Grundsätzlich gehört zum Gebrauchs- und Nutzungsrecht des Mieters auch, dass er die Vorteile für sich in Anspruch nehmen kann, die die Mietsache mit sich bringt. Beispielsweise wenn Sie ihm ein Einfamilienhaus mit Gartennutzung vermietet haben, muss er nicht nur für die Gartenpflege aufkommen, sondern hat auch das Recht, das im Garten wachsende Obst und Gemüse zu ernten und zu verwerten (AG Leverkusen, Urteil v. 14.12.1993 - 28 C 277/93, WM 1994, S. 199). Sind Sie dagegen, müssen Sie dies ausdrücklich mit Ihrem Mieter vereinbaren. Der Mieter darf ebenso einen Grillplatz einrichten, wenn die Bestimmungen für einen sicheren Betrieb das erlauben. Ist dies gegeben, darf der Mieter selbst entscheiden, ob er einen Kohle- oder einen Gasgrill aufstellt. Auch wenn man es annehmen könnte, ist das Grillen mit Gas nicht gefährlicher als das Grillen mit Kohle. Bei einem qualitativ hochwertigen Gasgrill werden Gaslecks durch manuelle Prüfung aller Produktteile ausgeschlossen und Sicherheitsanweisungen geliefert. Möchte der Mieter im Garten einen Grill oder Lehmofen mauern, muss er sich – wie bei jedem Bauvorhaben – bei Ihnen, dem Vermieter, die Erlaubnis dazu einholen. (Seitenanfang)

Nur dann, wenn Sie in der Lage sind, stichhaltige Beweise gegen Ihren Mieter vorzubringen, winkt Ihnen ein Schadenersatz. Sind die Mieträume durch Ihren Mieter tatsächlich vertragswidrig abgenutzt und damit beschädigt, haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Aber nur dann, wenn Sie dem Gericht beweisen können, dass Ihr Mieter effektiv für die Mängel verantwortlich ist. In den meisten Fällen bestreitet der Mieter dies - und Sie haben es schwer, die nötigen Beweise vor zu legen. Wenn Ihnen die Sonne winkt, kommt es zu einer Beweislastumkehr. Das bedeutet: Nicht Sie, sondern Ihr Mieter muss beweisen, dass er unschuldig ist. Im täglichen Leben kommt es jedoch relativ selten zu einer Beweislastumkehr, bei der Sie auch nicht unbedingt die besseren Karten haben. (Seitenanfang)

Bares Geld kann es später für Sie bedeuten, wenn Sie bei Vertragsbeginn ein exaktes und ausführliches Übergabeprotokoll anfertigen. Dieses Protokohl ist selbstverständlich von allen Vertragsparteien zu unterschreiben. Es soll den Zustand der Mietsache bei Mietbeginn ausführlich nachweisen. Im Ernstfall bedeutet dies eine bessere Chance für Sie, Schadenersatz zu erhalten. (Seitenanfang)

Auch Schäden, die bereits vorhanden sind, gehören zweifelsohne in das Übergabeprotokoll. Geben Sie daher Acht, dass im Übergabeprotokoll tunlichst detailliert alle längst existenten Schäden der Mietsache aufgelistet sind. Das ist ein Beweis dafür, dass nur die aufgeführten Schäden bei Vertragsabschluß vorhanden waren. Sie haben es somit schwarz auf weiß - und das kann von entscheidender Bedeutung sein! -, das es bei Vertragsbeginn die nicht notierten Mängel noch nicht gab. (Seitenanfang)

Sind also bei Vertragsende Schäden festzustellen, die im Übergabeprotokoll bei Vertragsbeginn nicht vermerkt waren, ist anzunehmen, dass diese während der Mietzeit entstanden sind. Es dürfte Ihrem Mieter sichtlich schwer fallen, dieser Vermutung zu widersprechen. Gewiss: Auf diese Weise wird erst einmal nur der Schaden als solcher bestimmt. Allerdings lassen viele Schäden sowohl für Sie als auch für den Richter Rückschlüsse auf die Verursachung zu. Sie belegen in einem Übergabeprotokoll also vorhandene Mängel und schließen gleichzeitig weitere Mängel aus. Perfekt. (Seitenanfang)

Haben Sie erst einmal die Frage geklärt, wer für die Kosten aufzukommen hat, geht es jetzt noch um die zu erstattende Höhe. Bedenken Sie jedoch: Das Sie bei einer Neuanschaffung immer lediglich den Zeitwert der schadhaften Sache ersetzt bekommen. Den so genannten Abzug "neu für alt" müssen Sie sich hier gefallen lassen. Kommt es jedoch nur zu einer Reparatur, muss Ihr Mieter für die vollen Reparaturkosten aufkommen. (Seitenanfang)

Das mit "neu für alt" bezieht sich natürlich nur auf das zu ersetzende Material. Arbeitslohn, Fahrtkosten etc. sind davon ausgenommen. Dagegen wird das Alter der defekten Einbauten der Mietsache zu deren gewohnten Lebensdauer ins Verhältnis gesetzt. Vom Arbeitslohn und den sonstigen Nebenkosten hat Ihr Mieter also keine Abzüge vorzunehmen. Für Beides hat er in voller Höhe einzustehen. Am Ende berechnet Ihnen der Handwerker ja auch die gleichen Kosten, egal, ob er eine neue oder eine 10 Jahre alte Badewanne einbaut. Der Zeitwert gibt darüber Aufschluß, wie viel die lädierte Sache noch Wert ist. Für die einzelnen Einbauten und Gegenstände, die erneuert werden müssen , gibt es keine ablesbaren Tabellen. Ergangene Urteile bzw. Abschreibungstabellen geben Ihnen hier einen Hinweis, an dem Sie sich orientieren können. So ist bei der Toilettenschüssel in Ihrer Mietwohnung von einer Lebensdauer von 10 Jahren auszugehen. Für eine kaputte 15-jährige Kloschüssel haben Sie also keinen Cent mehr zu erwarten. Auch nicht die Montagekosten für die neue Schüssel! (Seitenanfang)

Bauliche Veränderungen darf Ihr Mieter natürlich nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung vornehmen, die Sie ihm unter bestimmten Voraussetzungen auch verweigern dürfen. Häufiger kommt es vor, das Ihr Mieter die Möbel umstellt und Regale an die Wand bohrt. Das können Sie ihm nicht verbieten. Je nachdem, ob die Erneuerungen und Umgestaltungen nicht den Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs sprengen. Ist dies der Fall, beschädigt er damit Ihre Mietsache. (Seitenanfang)

Selbst wenn Sie Ihre Zustimmung verweigern, halten die Gerichte meistens zu den Mietern. Halten Sie vorsichtshalber in Ihrem Mietvertrag fest, dass Ihr Mieter nur dann zu baulichen Veränderungen berechtigt ist, wenn Sie Ihr o.k. dazu gegeben haben. Doch ist diese Klausel bei Gericht nicht standfest. Denn: nimmt Ihr Mieter bauliche Veränderungen ohne Ihre Zustimmung vor, forscht das Gericht nach, ob Sie - wären Sie gefragt worden - hätten ja sagen müssen. Nun können Sie von Ihrem Mieter nicht verlangen, die Umbauten während der Mietzeit wieder rückgängig zu machen, wenn Sie ohnehin bei vertragsgemäßer Nutzung zu Ihrer Zustimmung verpflichtet gewesen wären. Bestimmte Umgestaltungen darf Ihr Mieter durchaus vornehmen, solange er sich dabei im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs bewegt. Eine klare Definition dieses Rahmens gibt es aber leider nicht. Von daher sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie vor Gericht klagen wollen. Denken Sie doch nur einmal an die Kosten, die da auf Sie zukommen. Lohnt sich das wirklich? (Seitenanfang)

So können Sie Ihrem Mieter beispielsweise nicht untersagen, ein braunes Waschbecken gegen ein weißes auszutauschen. So hat es sich in Köln zugetragen. Da demontierte ein Mieter die Mischbatterie und Kloschüssel im Bad, um dafür eine brauchbarere und andersfarbige einzubauen. Das Gericht kam zu dem Schluß, dass dies noch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Fundstelle: LG Köln, Urteil v. 16.2.1995 - 1 S 22/94, WM 1996, S. 93; LG Lüneburg, Urteil v. 22.4.1993 - 6 S 2/93, WM 1995, S. 701. (Seitenanfang)

Nicht jeder baulichen Veränderung, die Ihr Mieter plant, müssen Sie Ihre Zustimmung erteilen. Das ist z.B. dann der Fall, wenn Ihr Mieter mit seiner Baumaßnahme in die Substanz Ihrer Mietsache eingreift oder sie zu einer Gefährdung Ihres Eigentums oder der anderen Mitbewohner führt. Hier dürfen Sie "Nein" sagen! Hat Ihr Mieter vor, in die ursprünglich ohne Bademöglichkeit vermieteten Wohnung nachträglich eine Badewanne mit Dusche zu montieren, müssen Sie dies nicht hinnehmen (LG Berlin, Urteil v. 13.12.1994 - 64 S 266/94, ZMR 1995, S. 594). (Seitenanfang)

Hat Ihr Mieter indes den Wunsch, in seiner Küche eine transportable Duschkabine aufzustellen, so ist nach Ansicht des Landgerichts Berlin Ihre Zustimmung nicht erforderlich (LG Berlin, Urteil v. 26.1.1990 - 63 S 216/89, WM 1990, S. 421). (Seitenanfang)

Auch wenn Sie als Vermieter vielleicht nicht damit einverstanden sind: Die Beseitigung baulicher Veränderungen Ihres Mieters ist während des laufenden Mietverhältnisses in der Regel nicht durch zu boxen. Es sei denn: Die Umgestaltung Ihres Mieters birgt die Gefahr in sich, die Mietsache in ihrer Substanz zu beeinträchtigen. Üblicherweise ist ein Rückbau somit erst zum Ende des Vertrages einzuleiten. Fundstelle: LG Lübeck, Urteil v. 24.11.1992 - 14 S 61/92, WM 1993, S. 669; AG Hamburg, Urteil v. 23.6.1998 - 39 A C 114/98, WM 1998, S. 723; AG Bonn, Urteil v. 23.11.1993 - 8 C 475/93, WM 1994, S. 20; AG Kerpen, Urteil v. 28.6.1989 - 3 C 199/89, WM 1990, S. 198. (Seitenanfang)

Die Styroporverkleidung an der Zimmerdecke müssen Sie nicht hinnehmen. Das folgende Beispiel zeigt, daß sich die Rechtsprechung auch einmal ändern kann: Ein Mieter "verschönerte" seine Zimmerdecke mit einer Styroporverkleidung. "Substanzgefährdung", quittierte ihm das Gericht in Bad Kreuznach. Noch während der Mietzeit durfte der Mieter das Styropor wieder entfernen (LG Bad Kreuznach, Urteil v. 16.5.1989 - 1 S 31/89, WM 1990, S. 292). (Seitenanfang)

Andere Gerichte - andere Urteile: Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg sah einen ähnlichen Fall ganz anders. Wenn dem Mieter das Styropor an seiner Decke gefällt, darf es dranbleiben (Urteil v. 5.6.2001 - 19 C 39/01, HE 2001, S. 374). Dort hat sich ein Mieter seine Zimmerdecke ebenfalls mit Styroporplatten vertäfelt. Die Wohnung gab so einen schönen, rustikalen Eindruck wieder. Auch die Türen mussten dran glauben und sind mit Kunststoff-Folie im Eiche-Rustikal-Design verziert worden.
Mit dieser Verschönerungsmaßnahme seines Mieters wollte sich der Vermieter jedoch überhaupt nicht anfreunden! Also verklagte er den Mieter dahingehend, Folie und Styropor schnellstmöglichst zu beseitigen. Umsonst! Die Richter waren folgender Meinung: Dass der Mieter die Decken, die Türen und die Türrahmen verklebt, gehört noch zum vertragsgemäßen Gebrauch. Erst bei Mietvertragsende muss er dies wieder entfernen. (Seitenanfang)

Kommt es während eines Mietverhältnisses dazu, das der Mieter Umbauarbeiten vornimmt, mit denen Sie nicht einverstanden sind, lassen Sie diese keinesfalls schweigend über sich ergehen. Das könnte später sonst als stillschweigende Zustimmung ausgelegt werden. Zu Ihren Lasten versteht sich. Um dem zu entgehen ist es ratsam, Ihrem Mieter schriftlich und nachweisbar Ihre Missbilligung zu bekunden, mit dem ausdrücklichen Vorbehalt, zum Vertragsende die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu fordern. (Seitenanfang)

Dies gibt Ihrem Mieter zwar noch keine Veranlassung, seine Umbaumaßnahmen unverzüglich zurückzunehmen, es bezeugt aber, dass Sie der Umbaumaßnahme nicht zugestimmt haben. Im Streitfall ein wichtiges Beweisstück. Bewahren Sie den Durchschlag dieses Schreibens deshalb unbedingt bei Ihren Mietvertragsunterlagen auf! (Seitenanfang)

Darf Ihr Mieter in Ihrem neu entstandenen Bad Löcher bohren? Nicht nur die Geister, sondern auch zahlreiche Mieter und Vermieter streiten alljährlich darüber. Es hängt vom jeweiligen Einzelfall ab, ob und in welchem Ausmaß Ihr Mieter die Wohnung mit Bohr- oder Dübellöchern beeinträchtigen darf. Zankapfel Nr. 1: Das Anbohren der Badezimmerfliesen, um badübliche Installationsgegenstände wie z.B. Spiegelschrank, Konsole oder Handtuchhalter zu montieren. (Seitenanfang)

Prinzipiell ist davon auszugehen, dass Sie Ihrem Mieter dies nicht verbieten können. Auch auf die Gefahr hin, das die neuen Fliesen in Mitleidenschaft gezogen werden. Vorausgesetzt er tut dies im verkehrsüblichen Maß. Das heißt in aller Deutlichkeit: 14 Bohrlöcher liegen durchaus noch im Rahmen. Gelten also nicht als Sachbeschädigung - so entschied es das Amtsgericht Kassel (Urteil v. 15.3.1996 - 451 C 7217/95, WM 1996, S. 757). (Seitenanfang)

Der § 554a BGB räumt seit dem 01.09.2001 mit dem neuen Mietrecht Ihrem Mieter das Recht ein, selbst umfassende behindertengerechte Umbaumaßnahmen sowohl für sich als auch für seine Mitbewohner vorzunehmen. Das müssen Sie als Vermieter hinnehmen. "Barrierefreiheit" sagt der Gesetzgeber. Diesen Anspruch kann Ihr Mieter sogar gegen Sie einklagen. (Seitenanfang)

Barrierefreiheit heißt: Behindertengerechten Umbauten können Sie Ihre Zustimmung nicht verweigern. § 554 a Abs. 1 BGB verfügt, dass Sie einem Wohnungsumbau oder des Eingangs zur Wohnung zustimmen müssen, wenn dieser eine behindertengerechte Nutzung unterstützt. Auch, wenn es sich dabei um recht umfangreiche Arbeiten handelt. Ehe Sie voreilig Ihr o.k. geben, bedarf es erst einmal einer Interessenabwägung aller anderen Mitbewohner gegen das berechtigte Interesse Ihres behinderten Mieters an der Veränderung. Ist der Umbau erforderlich und Ihr Gegeninteresse unbedeutender als das Ihres behinderten Mieters oder seines Mitbewohners, sind Sie grundlegend zur Genehmigung verpflichtet. (Seitenanfang)

§ 554 a BGB Barrierefreiheit

  1. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen.
  2. Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands abhängig machen. § 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend.
  3. Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
  4. (Seitenanfang)

Ein kleiner Vorteil für Sie: Sie dürfen eine zusätzliche, angemessene Kaution verlangen. Weil Sie sich gegen behindertengerechte Einbauten nicht wehren können, hat die Obrigkeit als bescheidenen Ausgleich einer zusätzlichen Kaution stattgegeben: Siehe § 554 a Abs. 2 BGB. Diese angemessene, zusätzliche Sicherheitsleistung soll Sie in die Lage versetzen, bei Mietvertragsende den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Wichtig: Ihr Mieter hat diese Sicherheitsleistung unabhängig von einer möglicherweise schon gezahlten Mietkaution zu leisten. Die Obergrenze von 3 Monatsgrundmieten nach § 551 BGB spielt hierbei keine Rolle. Zum ersten Mal räumt Ihnen der Gesetzgeber hier die Möglichkeit einer Sonderkaution ein. Die erstreckt sich auf die tatsächlich abzudeckenden Kosten und nicht auf die üblichen 3 Monats-Grundmieten. Ein behindertengerechter Umbau ist für Ihren Mieter meistens mit Hohen Kosten verbunden. Von daher ist anzunehmen, daß er Ihnen keine Barkaution, sondern eine Bankbürgschaft anbieten wird. Besehen Sie diese wörtlich! Achten Sie darauf, dass sie selbstschuldnerisch und unbefristet ist und die Verpflichtung der Bank enthält, "auf erstes Anfordern" zu zahlen. (Seitenanfang)

Lassen Sie mich an dieser Stelle noch einmal auf die Bohrlöcher aus der letzten Ausgabe zurückkommen. Frei nach dem Motte: Viele Löcher - viele Urteile. (Seitenanfang)

Nachdem ein Mieter in Hamburg ausgezogen war, zählte der Hauseigentümer stattliche 32 Bohrlöcher im Badezimmer. Zum überwiegenden Teil hat er die Löcher für die Dübel zwar in die Fugen gesetzt, jedoch blieb es nicht aus, das dabei auch die eine oder andere Fliese demoliert wurde. Vielleicht verständlicherweise wollte sich der Vermieter das natürlich nicht gefallen lassen! Es war für ihn zu befürchten, so keinen neuen Mieter für die Wohnung zu finden. Die Fliesen waren mitlerweile im Handel nicht mehr erhältlich, so daß selbst an eine Ausbesserung gar nicht zu denken war. Der Hamburger Vermieter versuchte nun alles mögliche, seinen ehemaligen Mieter dazu zu bewegen, den ihm entstandenen Schaden zu beheben. Letztendlich landete die Sache vor Gericht, welches entschied: Das Bohren von Dübellöchern zählt grundsätzlich noch zum vertragsgemäßen Gebrauch. (Seitenanfang)

Das Badezimmer in Hamburg enthielt eine großer Badewanne, Waschbecken, Toilette und außerdem ein Bidet. Man kann in diesem Fall zwar von einer gehobenen Ausstattung sprechen, aber die für ein Bad charakteristischen Armaturen wie z.B. Spiegel, Spiegelkonsole und -lampe fehlten. Desgleichen die Handtuchhalter, Vorrichtungen für die Zahnputzbecher und den Klopapierrollenhalter. Keine Duschstange, kein Haltegriff für die Badewanne. Deshalb durfte der Mieter munter drauflos bohren (LG Hamburg, Urteil v. 17.5.2001 - 307 S 50/01, WM 2001, S. 359). (Seitenanfang)

Drum merke: Es ist in jedem Fall zu empfehlen, das Sie Ihr Bad so ausstatten, als würden Sie es selbst benutzen. Mit allem was dazu gehört wie Duschstange, Wannengriff etc. Wenn nicht, gehen Sie das Risiko ein, das Ihr Mieter Ihr Bad mit Dübellöchern verziert. Hinzu kommt noch, das Ihr Mieter bei seinem Auszug alles, was er angeschraubt hat, auch wieder abschrauben und mitnehmen darf. Ist ja schließlich sein Eigentum. Was bleibt, sind die unansehnlichen Bohrlöcher, für die Sie nicht einmal mit Schadenersatz rechnen können. (Seitenanfang)

Ein Urteil des Landgerichts in Göttingen zeigt, das es auch anders gehen kann. In diesem Fall sind die obligatorischen Installationen allerdings vorhanden gewesen. Dessen ungeachtet bohrte und schraubte der Mieter was das Zeug hielt. Ansehnliche 21 Dübellöcher waren das Resultat. Dem Vermieter wurde in diesem Fall Schadenersatz zugesprochen. Die Höhe belief sich auf eine Neuverfliesung des Badezimmers. Abzüglich dem Wertausgleich "neu für alt" (LG Göttingen, Urteil v. 21.9.1988 - 5 S 106/88, ZMR 1990, S. 145). (Seitenanfang)

Es gibt also nur eine Möglichkeit, sich vor zurückbleibenden Bohrlöchern im Bad zu schützen, indem Sie Ihr Bad mit allen dazugehörigen Armaturen komplett ausstatten. Wollen Sie Bohrlöcher auch in der Küche vermeiden, bleibt Ihnen demzufolge nichts anderes übrig, als Ihre Wohnung gleich mit einer kompletten Einbauküche zu vermieten. Da sich das allerdings in den meisten Fällen nicht rechnet, sollten Sie sich im Küchenbereich damit abfinden, dass die einzelnen Wände spätestens nach mehrmaligen Mieterwechseln verbohrt sind und zur Sanierung anstehen! (Seitenanfang)

Öfter als es Ihnen lieb sein kann, haben Sie es auch mit Meinungsverschiedenheiten Ihrer Mieter untereinander zu tun. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Rentner aus dem EG genüsslich auf dem Balkon seine Zigarre raucht, deren Qualm bei der über ihm wohnenden türkischen Familie ins Kinderzimmer zieht. Deren stark gewürzte Kochgerüche sind wiederum im ganzen Treppenhaus wahrnehmbar. Die Mitbewohnerin im 2. OG hört gern Orgelkonzerte von Bach während der Student im Dachgeschoß mehr auf HipHop steht. - Wen wunderts da, dass es gerade in Mietshäusern, die auch noch von unterschiedlichen Kulturen bewohnt werden, schnell zu Auseinandersetzungen zwischen den Hausbewohnern kommen kann, die Sie als Vermieter dann wieder gerade biegen sollen. Wenn die Mieter sich untereinander schon nicht grün sind, heißt es, einen klaren Kopf zu bewahren um nach allen Seiten hin so gerecht und objektiv wie möglich abwägen zu können. Ein Jeder kann nun einmal sein Recht auf freie Lebensgestaltung bis zu einem gewissen Grad für sich in Anspruch nehmen, was von den anderen Bewohnern zu respektieren ist. (Seitenanfang)

Es ist Ihrem Mieter nicht gestattet, ein Gewerbe in der Wohnung zu betreiben, wenn Sie zu reinen Wohnzwecken vermietet haben. Somit handelt es sich schlichtweg um einen vertragswidrigen Gebrauch, wenn Ihr Mieter die Wohnung geschäftlich nutzt, vom zulässigen so genannten häuslichen Arbeitszimmer einmal abgesehen. Haben Sie also einen reinen Wohnungsmietvertrag geschlossen, können Sie ihm auch untersagen, Teile der Wohnung gewerblich zu nutzen. In dem alten § 553 b BGB, der noch bis zum 31.08.2001 Gültigkeit hatte, war der vertragswidrige Gebrauch der Wohnung zu geschäftlichen Zwecken noch speziell als Kündigungstatbestand benannt. In dem neuen "Kündigungsparagrafen" 543 BGB ist dies nicht mehr ausdrücklich erwähnt. Es ist aber davon auszugehen, das die vertragswidrige Nutzung der Wohnung auch jetzt noch ein Kündigungsgrund ist. (Seitenanfang)

Wird Ihre Wohnung von dem Mieter also in ein Büro umfunktioniert, müssen Sie damit nicht einverstanden sein. Das gilt für alle gewerblichen Beschäftigungen, die mit unerträglichen Belästigungen oder einem höheren Verschleiß der Mietsache einhergehen (LG Hamburg, Urteil v. 12.1.1993 - 316 S 179/92, WM 1993, S. 188). In diesem Fall können Sie also Ihren Mieter auffordern, die vertragswidrige Nutzung zu unterlassen. Hat dies keinen Erfolg, haben Sie sogar die Möglichkeit, eine Kündigung gem. § 543 BGB auszusprechen. (Seitenanfang)

Das Rauchen werden Sie Ihrem Mieter nicht abgewöhnen können. Da es sich hierbei aber um ein Thema mit sehr weitreichenden Folgen handelt, werde ich ihm zu einem späteren Zeitpunkt ein bis zwei eigene Artikel widmen: Raucher als Mieter. Das Rauchen auf Balkonen oder Terrassen, aber auch in der eigenen Wohnung ist daher ein häufiger Streitpunkt. Da das Rauchen nun einmal gesellschaftlich als anerkanntes soziales, adäquates Verhalten anzusehen ist, ist es somit auch vertragsgemäß. Fundstelle: LG Köln, Urteil v. 19.8.1998 - 9 S 188/98, WM 1998, S. 596; LG Köln, Urteil v. 10.1.1991 - 1 S 307/90, WM 1991, S. 578; AG Reichenbach, Urteil v. 12.8.1993 - C 88/93, WM 1994, S. 322. (Seitenanfang)

Strömen Ihnen allerdings Rauchschwaden wie aus einer Kneipe entgegen, wenn Sie die Tür der Wohnung öffnen, ist mit Schadenersatz zu rechnen. Nur wenn so extrem geraucht wird, dass der Tabakqualm gewissermaßen wie in einem Lokal festsitzt, sind die damit verbundenen Verfärbungen und Geruchsbelästigungen in einer Mietwohnung nicht mehr als vertragsgemäße Nutzung anzusehen. Ihnen als Hauseigentümer winkt dann Schadenersatz (AG Tuttlingen, Urteil v. 19.5.1999 - 1 C 52/99, NZM 1999, S. 1141). (Seitenanfang)

Schüttelt einer Ihrer Mieter gelegentlich Teppiche, Matten oder andere Textilien auf dem Balkon aus und wehen die Flusen und anderer Dreck auf Terrasse oder Balkon des darunter wohnenden Mieters, so hat dieser dies hinzunehmen. Denn er hat keinerlei Abwehranspruch gegen seinen Mitmieter (AG Kassel, Urteil v. 16.5.1994 - 432 C 1145/94, WM 1994, S. 610).

Anstoß wird häufig auch an dem Küchengeruch des Nachbarn genommen. Tritt dieser jedoch beim haushaltsüblichen Kochen in Aktion, ist er Bestand des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Er ist somit von Ihnen als Hauseigentümer und den anderen Mitbewohnern hinzunehmen. Fundstelle: LG Essen, Urteil v. 23.9.1999 - 10 S 491/98, ZMR 2000, S. 302; AG Hamburg-Harburg, Urteil v. 21.9.92 - 643 C 230/92, WM 1993, S. 39. (Seitenanfang)

Die Biotonne, die Ihr Mieter auf seiner Terrasse platziert hat, darf dort auch stehen bleiben. Unter Vorbehalt, das die anderen Hausbewohner dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Worin Sie bzw. die Mitmieter im Haus jedoch die unzumutbare Beeinträchtigung sehen, müssten von Ihnen in einem Streitfall schon näher dargelegt werden. Fundstelle: AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 19.5.1999 509 C 445/98, WM 2000, S. 181. Überlegen Sie sich gut, ob es auch wirklich lohnt, sich wegen Rauchens oder sonstiger Geruchsbeeinträchtigungen auf einen Rechtsstreit einzulassen. Ihre Chancen, den Prozess zu gewinnen, sind recht gering. Die Kosten aber nicht. (Seitenanfang)

Feiert Ihr Mieter gern und häufig Partys und beruft er sich dabei auf sein Grundrecht zur freien Entfaltung der Persönlichkeit, nehmen Sie ihm kurzerhand den Wind aus den Segeln. Der Mieter aus dem 1. OG feiert seinen 25. Geburtstag und raubt damit der gesamten Mietergemeinschaft und den angrenzenden Nachbarn den Schlaf. Nicht zu glauben, welche Erklärungen Ihr Mieter auf einmal parat hat. Spitzfindigkeiten, die sie auch noch für bare Münze halten. Beharrlich hält sich folgendes "Gerede": "Einmal im Monat darf ich laut feiern", oder "Wenn ich die Nachbarn rechtzeitig informiere oder einlade, darf ich feiern, wann und so lange ich will", oder "Zu besonderen Anlässen darf ich feiern und auch nachts Krach machen". (Seitenanfang)

Alles erstunken und erlogen! Ein "Grundrecht" auf lautstarkes feiern und lärmen gibt es nicht. Erst recht nicht während der normalen Ruhezeiten! Will sich Ihr Mieter etwa damit aus der Verantwortung stehlen, das der lauteste aller Schreihälse der Freund eines Freundes ist, stellen Sie eines klar: er ist Ihr Vertragspartner! Machen Sie ihn unmissverständlich darauf aufmerksam, dass er als Wohnungsinhaber für Ruhe und Ordnung verantwortlich ist. Das beinhaltet auch, dass er den Störenfried zur Raison ruft. (Seitenanfang)

Will Ihr Mieter Ihre Vorwürfe mit einer Unschuldsmine abwehren, befreien Sie ihn von seinem Wunschbild: Partylärm ist kein Kavaliersdelikt, sondern ein Ordnungswidrigkeitentatbestand. Bringen Sie diese Ordnungswidrigkeit zur Anzeige, kann das Ihrem Mieter ein teures Bußgeld einbringen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.1. 1990 - 5 Ss (Owi) 475/89 - (Owi) 197/89 I). (Seitenanfang)

Sollte Ihr Mieter vielleicht die Angewohnheit haben, nachts zu duschen oder zu baden: Beziehen Sie sich auf das richtige Urteil. Grundsätzlich hat Ihr Mieter das Recht, auch des Nachts zu duschen bzw. zu baden. Dies ist bereits vom Landgericht Köln so entschieden worden. Die damit verbundenen nächtlichen Badegeräusche gehören zum zulässigen Mietgebrauch. Dieses Recht des Mieters könnten Sie nicht einmal durch formularvertragliche Vereinbarungen wie z.B. Regelungen in der Hausordnung einschränken (Urteil v. 17.4.1997 - 1 S 304/96, WM 1997, S. 323). (Seitenanfang)

Das Amtsgericht Rottenburg/Neckar entschied allerdings, daß der Mieter zwischen 22 und 6 Uhr nicht duschen oder baden darf, wenn entsprechendes in der Hausordnung nur für Ausnahmefälle genehmigt ist, (Urteil v. 31.10.1994 - 2 C 356/94, ZMR 1995, S. 163). Nehmen Sie oder andere Bewohner Anstoß am nächtlichen Hygieneritual Ihres Mieters, bitten Sie ihn einfach mit dem Hinweis auf Ihre Hausordnung und das Urteil des LG Rottenburg, dies zu unterlassen. In den meisten Fällen hilft das schon und erspart Ihnen eine Unterlassungsklage. (Seitenanfang)

Spielt Ihr Mieter in seiner Wohnung ein Musikinstrument, ist damit grundsätzlich der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht in Mitleidenschaft gezogen. Sie sollten ihn aber schon dazu anhalten, auf die Belange und Bedürfnisse der anderen Mitbewohner Rücksicht zu nehmen (LG Freiburg, Urteil v. 19.12.1991 - 3 S 295/91, WM 1993, S. 120). Fakt ist also: Ein Musizierverbot wird es nicht geben. Sie haben aber durchaus die Handhabe, Zeiten festzulegen, wann musiziert werden darf und wann nicht. (Seitenanfang)

Auch in einem hellhörigen Mietshaus ist es dem Mieter daher gestattet, täglich bis zu 1 ½ Stunden, ausgenommen während der Ruhezeiten, Klavier zu spielen (AG Frankfurt/M., Urteil v. 22.5.1996 - 33 C 1437/96, WM 1997, S. 430). Legen Sie doch ganz einfach in Ihrer Hausordnung fest, zu welchen Uhrzeiten ein Instrument gespielt werden darf. So haben Sie am ehesten die Chance, auf die tatsächlichen Wohnverhältnisse in Ihrem Haus einzuwirken. (LG Frankfurt/M., Urteil v. 12.10.1989 - 2/25 O 359/89, WM 1990, S. 287). (Seitenanfang)

Ist Ihnen das auch schon einmal passiert, daß Sie ihren Bauch einziehen und sich an die Wand gequetscht an einem im Treppenhaus abgestellten Kinderwagen vorbeizwingen müssen? Dies ist ein häufiger Stein des Anstoßes. Oder waren Sie schon im Vorfeld so clever, dies in Ihrer Hausordnung zu untersagen? Das ändert nichts daran, dass Sie nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet sind, den Kinderwagen zu dulden. (Seitenanfang)

Es ist von gesetzlicher Seite nicht eindeutig festgelegt, ob Ihr Mieter seinen Kinderwagen im Treppenhaus stehen lassen darf oder nicht. Bereits vor ein paar Jahren entschied ein Amtsgericht, dass einer alleinstehenden Mieterin mit 4 Kindern nicht zugemutet werden kann, den Kinderwagen jedes Mal allein die Treppe erst hoch- und dann wieder runterzuwuchten (AG Winsen, Urteil v. 28.4.1999 - 16 C 602/99, WM 1999, S. 452). Eindeutig klar ist dagegen, daß Sie die Kinderwagen der Besucher Ihrer Mieter im Treppenhaus nicht dulden brauchen. (Seitenanfang)

Es kommt darauf an, ob die übrigen Bewohner Ihres Mietshauses durch den abgestellten Kinderwagen im Gebrauch des Hausflurs unangemessen eingeschränkt sind. Trifft dies aber nicht zu, haben Sie wohl kaum eine Möglichkeit, Ihrem Mieter das Abstellen des Kinderwagens zu untersagen. Haben Sie eine derartige einheitliche Verbotsklausel in Ihrem Formular-Mietvertrag vereinbart, Pech gehabt, sie ist unwirksam. Sie haben zwar die Möglichkeit, in Ihrer Hausordnung festzuhalten, das Kinderwagen nur vorrübergehend im Hausflur abgestellt werden dürfen, das ist allerdings nur dann zulässig, wenn es für die Mieter noch eine andere, zumutbare Abstellmöglichkeit gibt (LG Bielefeld, Urteil v. 16.9. 1992 - 2 S 274/92, WM 1993, S. 37). (Seitenanfang)

Geht aus dem Inhalt Ihres Mietvertrages bzw. der Hausordnung nicht hervor, ob und wie das Abstellen von Kinderwagen geregelt ist, darf der Mieter seinen Kinderwagen im Treppenhaus abstellen. Selbst unter den Briefkästen, sofern die anderen Hausbewohner nicht daran gehindert werden, Ihre Post daraus zu entnehmen (AG Köln, Urteil v. 15.5.1995 - 207 C 43/95, WM 1995, S. 652). Beim Thema Kinderwagen läßt sich nur schwer voraussagen, wie die Gerichte entscheiden werden. Nimmt Ihr Mieter also entsprechende Rücksicht auf die übrigen Mitbewohner, darf er seinen Kinderwagen im Hausflur abstellen. (Seitenanfang)

Mobiliar Ihres Mieters, gleich welcher Art, hat im Treppenhaus nichts zu suchen. Ihr Mieter hat keinen Anspruch darauf, die außerhalb der gemieteten Wohnung gelegenen gemeinschaftlichen Räumlichkeiten über deren Zweck hinaus für sich zu nutzen. So ist es Ihrem Mieter untersagt, einfach im Treppenhaus vor seiner Wohnung Schränke aufzustellen (AG Bergisch Gladbach, Urteil v. 6.8.1993 - 61 C 291/93, WM 1994, S. 197). (Seitenanfang)

Bewirtschaften Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus, so haben Ihre Mieter prinzipiell keinen Rechtsanspruch darauf, jederzeit den Heizungskeller betreten zu können. Nicht einmal darauf, dass Sie ihm durch Hinterlegen eines Schlüssels den jederzeitigen Zugang ermöglichen (AG Lörrach, Urteil v. 2.12.1993 - 3 C 608/93, WM 1996, S. 215). Ratsam ist es für den Notfall aber immer, wenn zumindest einer Ihrer Mieter, vielleicht ein nebenberuflicher Hausmeister weiß, wo sich der Schlüssel befindet. (Seitenanfang)

Selbstverständlich hat Ihr Mieter nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Nach § 535 Abs. 2 BGB besteht die Hauptpflicht ihres Mieters darin, pünktlich die vereinbarte Miete zu bezahlen. Des weiteren - sofern vertraglich abgesprochen - die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Abgesehen davon hat er notwendigerweise noch ein gewisses Quantum anderer Aufgaben zu erfüllen. Diese ergeben sich sinniger weise aus dem Mietvertrag und der Hausordnung, sind per Gesetz geregelt oder sind einfach selbstverständlich und somit auch ohne besondere Vereinbarung zu erfüllen. (Seitenanfang)

§ 535 BGB Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

  1. Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
  2. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
  3. (Seitenanfang)

Kommt Ihr Mieter schuldhaft einer seiner Nebenpflichten nicht nach, können Sie ihn dafür in Regress nehmen. So gehört es gewissermaßen zu den Aufgaben Ihres Mieters alles erdenkliche zu tun, um Zerstörungen des Miethauses zu vermeiden. Das gilt auch dann, wenn er bereits lange vor Ende des eigentlichen Mietverhältnisses ausgezogen ist (OLG Düsseldorf, Urteil v. 9.5.1994 - 10 U 138/93, WM 1994, S. 461). (Seitenanfang)

Das Ihr Mieter pfleglich mit der Mietsache umzugehen hat, versteht sich von selbst. Einen Hochschulabschluß dürfen Sie allerdings nicht erwarten. Nehmen wir einmal an: Sie haben mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter den mitgemieteten Garten "gärtnerisch" zu versorgen hat. Das kann nicht heißen, dass er den Garten nur von einem Fachmann oder nur mit fachmännischem Wissen pflegen lassen darf (LG Wuppertal, Urteil v. 16.9.1997 - 16 S 54/97, WM 2000, S. 353). (Seitenanfang)

Ferner gehört es zu den Sorgfalts- und Obhutspflichten des Mieters, bei aufkommenden Sturmböen Türen und Fenster geschlossen zu halten. Kommt es dann aus Versäumnis zu Glasbruch, ist er zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet (LG Augsburg, Urteil v. 4.11.1998 - 7 S 278/98, WM 1999, S. 38). (Seitenanfang)

Ebenso gehört es zu den Sorgfaltspflichten Ihres Mieters, in den Wintermonaten für eine ausreichende Beheizung der Wohnung zu sorgen. Ist Ihr Mieter nicht im Haus und kommt es während dieser Zeit, (Weihnachtsferien auf Mallorca), zu Frostschäden in seiner Wohnung, hat er für den Schaden aufzukommen. (OLG Karlsruhe, Urteil v. 10.11.1995 - 10 U 81/95, PuR 1996, S. 228; OLG Hamm, Urteil v. 9.6.1995 - 12 U 9/95, WM 1996, S. 470). (Seitenanfang)

Betreibt Ihr Mieter technische Geräte wie Waschmaschine oder Geschirrspüler in seiner Wohnung, muß er besonders aufpassen. Geben diese nämlich ihren Geist auf und kommt es demzufolge zu einer Überschwemmung, kann Ihr Mieter schadenersatzpflichtig werden. Exemplarisch hierfür ist der Leitsatz des Urteils des Amtsgerichts Germersheim (Urteil v. 27.4.1995 - 2 C 727/94, ZMR 1996, S. 92): (Seitenanfang)

Betreibt der Mieter in seiner Wohnung eine Geschirrspülmaschine, muss er geeignete Maßnahmen zur Sicherstellung eines ungestörten Ablaufs des Spülvorgangs treffen, indem er die Wasserzuleitung für das Auge zugänglich hält, die Maschine nur im eigenen Beisein in Betrieb nimmt und zur Vermeidung eines Wasseraustritts eine technische Vorrichtung zur Unterbrechung der Wasserzufuhr (sog. "Aqua-Stop") einbauen lässt. Andernfalls haftet er für die Schäden, die aufgrund eines Wasseraustritts bedingt durch einen defekten Wasserschlauch während des Spülvorgangs entstanden sind. (Seitenanfang)

Nun haben Sie sich aber zu früh gefreut, wenn Sie glauben, daß Sie Ihren Mieter für jeden Wasserschaden haftbar machen können. Geht der Schlauch an der Waschmaschine kaputt und entsteht dadurch ein Wasserschaden, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass es für Ihren Mieter keine verschuldensunabhängige Gefährdungshaftung gibt. Es verhält sich vielmehr so, dass Sie ihm eine Schuld zuschreiben und notfalls auch dokumentieren können müssen (LG Landau/Pfalz, Urteil v. 7.11.1995 - 1 S 253/95, WM 1996, S. 29). (Seitenanfang)

Ihr Mieter hat die Pflicht, die Wohnung in dem Zustand zu erhalten, in dem er sie angemietet hat. Von daher muß er sein Wohnverhalten, diesbezüglich was Heizen und Lüften zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden betrifft, in tragbarem Rahmen der baulichen Substanz seiner Mietwohnung anpassen. Das gilt auch dann, wenn es sich um ein älteres Gebäude handelt, das nicht mehr den neuesten technischen Anforderungen entspricht (LG Hamburg, Urteil v. 9.2.1990 - 11 S 347/88, WM 1990, S. 290). (Seitenanfang)

Auch die Hausordnung mit ihren vielen Paragrafen zählt ebenso zu den Pflichten des Mieters. Für viele Mieter stellt die Hausordnung nichts anderes als ein rotes Tuch dar: Feind in Sicht! Als Vermieter können Sie aber nur darauf zurückgreifen, wenn Sie die Hausordnung zum festen Bestandteil des Mietvertrages gemacht haben. Sei es bereits direkt im Mietvertrag, sei es als fest angeheftete Anlage zum Mietvertrag. Die Hausordnung ist nach zwei unterschiedlichen Gesichtspunkten zu betrachten, die auch unterschiedliche Rechtsfolgen nach sich ziehen: Das eine sind klare Ordnungsvorschriften wie z.B. die Bestimmungen über die Ruhezeiten im Haus, die Definition von Rücksichtnahmepflichten, die Frage, wann die Haustür abzuschließen ist, usw. (Seitenanfang)

Das andere sind Leistungspflichten des Mieters, die mit anderen Worten die Treppenhausreinigung, den Schneefegedienst oder die Boden- und Kellerreinigung betreffen. Der wesentliche Unterschied zwischen einer Ordnungsvorschrift und einer Leistungspflicht ist darin zu sehen, dass Sie innerhalb der Schranken der Zumutbarkeit die Ordnungsvorschriften einseitig ändern können, ohne Ihre Mieter zu fragen. Da hingegen ist es Ihnen streng untersagt, neue Leistungspflichten für den Mieter einzuführen, ohne dessen Zustimmung eingeholt zu haben. Ist das Treppenhaus bisher immer von Ihrem Hausmeister gereinigt worden, so können sie dies jetzt nicht einfach den Mietern überstülpen. (Seitenanfang)

Auch gehört es selbstverständlich zu den Obhutspflichten Ihres Mieters, Ihnen mitzuteilen, wo bei längerer Abwesenheit die Schlüssel für die Wohnung hinterlegt sind. Darauf können Sie bestehen, wenn Sie dies in Ihrem Mietvertrag entsprechend vertraglich vereinbart haben. Kommt Ihr Mieter dieser Pflicht nicht nach, dürfen Sie die Wohnung zur Abwehr möglicher Gefahren öffnen lassen (z.B. durch einen Schlüsseldienst). Der Mieter muss Ihnen bei solchen Notfällen dann die Kosten ersetzen (AG Köln, Urteil v. 2.8.1985 - 218 C 84/85, WM 1986, S. 86). (Seitenanfang)

Sie können mietvertraglich vereinbaren, daß ein Wohnungsschlüssel in Ihrem Besitz bleibt, Sie davon aber nur in Ausnahme- und Notfällen Gebrauch machen dürfen. Hat Ihr Mieter nichts dagegen, dürfen Sie dennoch nur in Ausnahmesituationen die Mietwohnung betreten - also nicht, um z.B. das Aufmaß für die neuen Fenster zu machen oder einfach nur, um mal wieder nach dem Rechten zu sehen. Das gilt dann als Hausfriedensbruch. Missbrauchen Sie das Vertrauen Ihres Mieters, ist dieser berechtigt, das Türschloß auf Ihre Kosten auszuwechseln (AG Köln, Urteil v. 18.2.1994 - 217 C 483/93, ZMR 12/94, S. XIII). Etliche Vermieter sind der Meinung, daß Sie grundsätzlich einen Schlüssel der vermieteten Wohnung auch ohne Wissen des Mieters zurückbehalten dürfen. Das ist falsch! (Seitenanfang)

Kommt es bei Ihnen vor, das sich Ihr Mieter nicht an den Vertrag und die daraus resultierenden Vereinbarungen hält: Mahnen Sie ihn ab! Egal, ob Ihr Mieter den Vorratskeller zur Hausbar umfunktioniert oder es des nachts unterlässt, die Hauseingangstür abzuschließen: Wollen Sie dies unterbinden, mahnen Sie ihn wegen der zu Grunde liegenden Vertragsverletzung ab und verlangen Sie, dass er sein vertragswidriges Verhalten einstellt. Macht der Mieter trotzdem munter so weiter, haben Sie die Möglichkeit, ihn auf Unterlassung zu verklagen. (Seitenanfang)

Mit der Abmahnung sollten Sie sich nicht all zu lange Zeit lassen: Ihr Unterlassungsanspruch verwirkt nämlich sonst! Hat Ihr Mieter beispielsweise schon jahrelang seine Hausbar im Vorratskeller, wird es dadurch nicht rechtmäßiger. Allerdings können Sie nach einer so langen Zeit nicht mehr von ihm verlangen, dass er die Hausbar entfernt (AG Bergisch Gladbach, Urteil v. 6.8.1993 - 61 C 291/93, WM 1994, S. 197). Stößt Ihnen also das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters unangenehm auf, sollten Sie so schnell als möglich Gegenmaßnahmen ergreifen. (Seitenanfang)

Denken Sie daran: Bevor Sie etwas anderes in die Wege leiten, müssen Sie erst einmal mahnen! Rascher Handlungsbedarf besteht auch dann, wenn sich andere Mitbewohner im Haus durch das Auftreten Ihres Mieters mehr als üblich und hinnehmbar belästigt fühlen. Zwei Möglichkeiten zur Abhilfe stehen Ihnen zur Verfügung, erstens die Abmahnung nach § 541 BGB. (Seitenanfang)

§ 541 BGB Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch

Ihre 2. Möglichkeit in besonders schweren Fällen: Sie dürfen Ihrem Mieter kündigen. Entweder ordentlich und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 2 Ziffer 1 BGB, weil er seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat, oder sogar fristlos aus wichtigem Grund nach den § 543 Abs. 1 und § 569 Abs. 2 BGB. In beiden Kündigungsfällen gilt aber: Mahnen Sie vorher ab! (Seitenanfang)






Das
Online-Lexikon
der ...


... Immobilien-
wirtschaft von A-Z